【核心提示】

    开发商未取得预售许可证，进行所谓的“内部预售”，这是一种违法行为，国家有明文规定：严禁开发商无证预售。而对于购房者来说，其“预购”商品房的行为也得不到法律的充分保护，进行诉讼时举证困难也成了一道难逾的门槛，因此提醒购房者，买房子一定要睁大双眼，三思而后行。

    房款已交

    房子却没有预售许可证

    ２０１２年秋，许某、王某二人得知邓州市某房地产开发有限公司开始预售商品房。早已有购房意向的二人便急忙于同年９月１３日，到房产公司签订了商品房预售合同（认购书），各自预交了１万元购房款。但是合同签订几天后，许某、王某二人通过打听得知该房产公司并未取得预售许可证，担心自己的购房利益得不到保证，二人找到房产公司的具体负责人要求退款，却遭到拒绝。之后，二人又通过多种渠道与房产公司协商，房产公司都不予理睬。无奈，许、王二人在咨询了律师后，诉至邓州市人民法院，请求依法确认双方签订的预售合同无效，要求房产公司退还已付购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任。

    对簿公堂

    法院依法判决合同无效

    诉讼中，该房产公司经法院多次合法传唤均未到庭参加诉讼。经原告许某、王某二人的申请，邓州市法院依法调取了邓州市房管局抵押商品房管理办公室的证明及同日邓州房产信息网《商品房预售许可证》查询结果各一份，证实了被告邓州某房地产开发有限公司预售的楼盘在起诉前未取得《商品房预售许可证》。

    为了维护当事人的合法权益，依据我国相关法律法规的规定，法院最终判决：原告许某、王某与被告邓州某房地产公司签订的预售合同（认购书）无效；房地产公司于判决生效后三日内一次性向原告许某、王某各返还购房款１万元，共计２万元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从２０１２年９月１３日计算至付清之日止）；房地产公司于本判决生效后三日内一次性向原告许某、王某各支付赔偿款１万元共计２万元。

    法官点评

    “退一赔一”惩罚不诚信者

    该案的承办法官告诉记者，为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，最高人民法院早在２００３年专门颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案即是使用该司法解释实现成功审理的案件之一。该《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明……”该条规定成为商品房买卖合同纠纷案件可以“退一赔一”的法律依据，也是法律对市场经济活动中不遵守诚实信用原则的经营者的一种惩罚。

    另外，房地产开发企业预售商品房，必须向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，否则，不得进行商品房预售。我国《城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：“预售商品房必须办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”而《商品房买卖司法解释》第二条也规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

    本案中，原、被告双方于２０１２年９月１３日签订了楼盘预售合同（认购书），亦预交了购房款。双方签订合同时，被告隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，直到原告起诉前被告仍未取得预售许可证，因此法院在查清案件事实后，依法判决签订的房产预售合同无效，房产公司返还原告购房款本金、利息，同时支付不超过原购房款１万元一倍的赔偿金，合法、合情、合理。